Alquileres al alza, precios a la baja: la gran brecha israelí
Los precios de las viviendas bajan, pero los alquileres suben. Esta gran brecha, rara vez mencionada fuera de Israel, interesa directamente a la diáspora judía de todo el mundo: las familias que dudan entre comprar y alquilar mientras esperan, los futuros olim que desean primero instalarse de alquiler, los inversores de Nueva York, París, Londres o Moscú que comparan rendimientos. Las cifras oficiales del otoño de 2026 muestran un mercado de alquiler claramente más tenso que el mercado de compra, con importantes matices locales.
Alquileres al alza, especialmente para los nuevos inquilinos
Según el índice de precios de la Oficina Central de Estadística (CBS) de julio de 2026, difundido por Globes, los alquileres han aumentado un 2,6 % para los inquilinos que renuevan su contrato y un 4,7 % para los que cambian de vivienda. El índice de servicios de vivienda, que incluye los alquileres, avanzó un 0,7 % entre julio y agosto de 2026 y un 3,6 % interanual. Los alquileres representan aproximadamente una cuarta parte del índice de precios al consumo, que solo ha subido un 1,5 % interanual. El Banco de Israel confirma, en su decisión del 21 de octubre: +5,3 % interanual para los nuevos inquilinos y +2,4 % para los contratos renovados, y un componente de vivienda de la inflación en alza del 3,8 % interanual en septiembre.
Al mismo tiempo, los precios retroceden
Mientras tanto, el índice de precios de la vivienda del CBS muestra un -1,8 % interanual en julio-agosto de 2026, y un -0,6 % respecto a junio-julio, según Buy it in Israel. El CBS también ha lanzado un nuevo índice trimestral de viviendas de segunda mano: en el segundo trimestre de 2026, indica un -1,2 % a nivel nacional respecto al primer trimestre, y un -2,9 % en el distrito de Jerusalén. El contraste es llamativo: un inquilino que cambia de vivienda paga en promedio casi un 5 % más que hace un año, mientras que el índice general de precios retrocede interanualmente (el nuevo índice de segunda mano solo cubre por ahora un trimestre, lo que aún no permite hablar de tendencia). Este desfase alimenta el debate israelí sobre el lugar del alquiler en un país tradicionalmente orientado hacia la propiedad, en un contexto en el que los precios inmobiliarios han progresado durante mucho tiempo más rápido que los ingresos. Las cifras de octubre confirman así la tendencia observada en septiembre, cuando los nuevos contratos ya mostraban aumentos superiores a los de las renovaciones.
Pero el mercado de alquiler no es homogéneo
Globes señala excepciones locales notables, basadas en los registros de profesionales sobre el terreno. En Nuriyot, un barrio de Rishon LeZion, los alquileres solicitados han bajado entre 300 y 600 séquels al mes respecto a los meses anteriores, es decir, entre aproximadamente 96 y 193 dólares al tipo de cambio de 3,112 NIS por 1 USD, con cerca de 80 apartamentos disponibles. En Ramot Yoram, en Netivot, los alquileres anunciados están entre 300 y 500 séquels por debajo del nivel realista del mercado. En Jerusalén, en el nuevo barrio de Mordot Arnona, un piso de cuatro habitaciones se alquila entre 7.400 y 7.900 séquels al mes (aproximadamente entre 2.378 y 2.539 dólares), frente a 8.000-9.000 séquels (aproximadamente entre 2.571 y 2.892 dólares) en el Arnona consolidado: una diferencia que puede alcanzar el 10 %. Estas bajadas localizadas coinciden con zonas donde la oferta es abundante: a finales de agosto, alrededor de 85.680 viviendas nuevas seguían sin vender, es decir, 26,7 meses de oferta (datos del CBS difundidos por Buy it in Israel). Se trata de casos concretos, registrados por profesionales sobre el terreno, y no de una tendencia nacional: el índice oficial sigue orientado al alza.
Los arrendadores negocian: concesiones del 5 al 10 %
Ante la oferta, los propietarios ajustan su discurso. Según Itzik Levy, de la Asociación Israelí de Agentes Inmobiliarios, citado por Globes, se conceden rebajas del 5 al 10 % para asegurar un inquilino, ya que cada mes de vacancia equivale a aproximadamente el 8,3 % del ingreso anual por alquiler. Nir Shmoul, director de Snir Group, menciona rebajas de al menos un 5 %. En otro artículo, Globes informa de que algunos promotores alquilan viviendas sin vender, con ventajas para los inquilinos, en lugar de bajar sus precios de venta. Para un inversor extranjero, esto significa que la competencia no proviene solo de otros propietarios privados, sino también de viviendas nuevas puestas en alquiler por los constructores.
Comprar o alquilar: lo que sugieren estas cifras
Ninguna estadística sustituye a un cálculo personal, y no somos asesores financieros. Pero se desprenden tres lecciones. Para un futuro inmigrante, alquilar unos meses antes de comprar permite descubrir la ciudad, pero los alquileres de los nuevos contratos son los que más suben. Para un comprador, la bajada de precios y el peso de los inversores, que solo representaron el 14 % de las transacciones en agosto (1.077 apartamentos, según el CBS), hacen pensar que es posible negociar, especialmente en las ciudades con mucho stock. Para un inquilino, en cambio, es mejor comparar varios barrios: la diferencia de alquiler entre un barrio nuevo y uno consolidado puede alcanzar el 10 % en Jerusalén, y los propietarios más apremiados suelen aceptar negociar, sobre todo cuando el piso ha permanecido vacío varias semanas. Para un inversor, el rendimiento depende de la ciudad y del tipo de propiedad: con alquileres al alza, pero con una oferta nueva abundante en algunas zonas, la vacancia y las concesiones deben entrar en el cálculo. Los trámites de una compra a distancia se detallan en nuestra guía definitiva del sector inmobiliario en Israel.
Un mercado de dos velocidades
Precios a la baja, alquileres al alza, concesiones locales: el mercado israelí no obedece a una única lógica. Para las comunidades judías de todo el mundo, la pregunta clave es la de la ciudad, el barrio y la duración de su proyecto. El equipo deImmobilier.co.il le ayuda a comparar las opciones de compra y alquiler según su perfil.
