Alugueis em alta, preços em queda: o grande desencontro israelense

Os preços dos imóveis caem, mas os alugueis sobem. Esse grande desencontro, raramente mencionado fora de Israel, interessa diretamente à diáspora judaica em todo o mundo: as famílias que hesitam entre comprar e alugar enquanto esperam, os futuros olim que desejam primeiro se instalar em locação, os investidores de Nova York, Paris, Londres ou Moscou que comparam os rendimentos. Os números oficiais do outono de 2026 mostram um mercado de locação visivelmente mais tenso que o mercado de compra, com nuances locais importantes.

Alugueis em alta, sobretudo para novos locatários

Segundo o índice de preços do Bureau Central de Estatística (CBS) para julho de 2026, divulgado pelo Globes, os alugueis aumentaram 2,6% para os locatários que renovam o contrato e 4,7% para aqueles que mudam de imóvel. O índice de serviços habitacionais, que inclui os alugueis, progrediu 0,7% entre julho e agosto de 2026 e 3,6% em um ano. Os alugueis representam cerca de um quarto do índice de preços ao consumidor, que aumentou apenas 1,5% em um ano. O Banco de Israel confirma, em sua decisão de 21 de outubro: +5,3% em um ano para novos locatários e +2,4% para contratos renovados, e um componente habitacional da inflação em alta de 3,8% em um ano em setembro.

Ao mesmo tempo, os preços recuam

Enquanto isso, o índice de preços dos imóveis do CBS registra -1,8% em um ano em julho-agosto de 2026, e -0,6% em relação a junho-julho, segundo a Buy it in Israel. O CBS também lançou um novo índice trimestral de imóveis usados: no segundo trimestre de 2026, ele indica -1,2% em nível nacional em relação ao primeiro trimestre, e -2,9% no distrito de Jerusalém. O contraste é marcante: um locatário que muda de imóvel paga em média quase 5% a mais do que há um ano, enquanto o índice geral de preços recua em um ano (o novo índice de imóveis usados ainda cobre apenas um trimestre, o que não permite falar de tendência por enquanto). Esse descompasso alimenta o debate israelense sobre o lugar da locação em um país tradicionalmente voltado para a propriedade, num momento em que os preços imobiliários há muito tempo progrediam mais rápido que a renda. Os números de outubro confirmam assim a tendência observada no início do outono, quando os novos contratos já apresentavam altas superiores às das renovações.

Mas o mercado de locação não é homogêneo

O Globes destaca exceções locais notáveis, baseadas em levantamentos de profissionais do setor. Em Nuriyot, um bairro de Rishon LeZion, os alugueis pedidos caíram de 300 a 600 shekels por mês em relação aos meses anteriores, cerca de 96 a 193 dólares à taxa de 3,112 NIS por 1 USD, com cerca de 80 apartamentos disponíveis. Em Ramot Yoram, em Netivot, os alugueis anunciados estão de 300 a 500 shekels abaixo do nível realista do mercado. Em Jerusalém, no novo bairro de Mordot Arnona, um apartamento de quatro cômodos é alugado entre 7.400 e 7.900 shekels por mês (cerca de 2.378 a 2.539 dólares), contra 8.000 a 9.000 shekels (cerca de 2.571 a 2.892 dólares) no Arnona consolidado: uma diferença que pode chegar a 10%. Essas quedas localizadas coincidem com zonas onde a oferta é abundante: no final de agosto, cerca de 85.680 imóveis novos permaneciam sem vender, ou seja, 26,7 meses de oferta (dados do CBS divulgados pela Buy it in Israel). Trata-se de casos específicos, registrados por profissionais do setor, e não de uma tendência nacional: o índice oficial permanece em alta.

Os proprietários negociam: 5 a 10% de concessões

Diante da oferta, os proprietários ajustam seu discurso. Segundo Itzik Levy, da Associação Israelense de Agentes Imobiliários, citado pelo Globes, são concedidas reduções de 5 a 10% para garantir um locatário, já que cada mês de vacância equivale a cerca de 8,3% da renda locativa anual. Nir Shmoul, diretor da Snir Group, menciona reduções de pelo menos 5%. Em outro artigo, o Globes relata que alguns incorporadores alugam imóveis não vendidos, oferecendo vantagens aos locatários, em vez de reduzir seus preços de venda. Para um investidor estrangeiro, isso significa que a concorrência não vem apenas de outros proprietários privados, mas também de imóveis novos colocados em locação pelas construtoras.

Comprar ou alugar: o que esses números sugerem

Nenhuma estatística substitui um cálculo pessoal, e não somos consultores financeiros. Mas três ensinamentos se destacam. Para um futuro imigrante, alugar alguns meses antes de comprar permite conhecer a cidade, mas os alugueis dos novos contratos são os que mais sobem. Para um comprador, a queda dos preços e o papel dos investidores, que representaram apenas 14% das transações em agosto (1.077 apartamentos, segundo o CBS), sugerem que uma negociação é possível, especialmente nas cidades com grande estoque. Para um locatário, ao contrário, é melhor comparar vários bairros: a diferença de aluguel entre um bairro novo e um bairro consolidado pode chegar a 10% em Jerusalém, e os proprietários mais apressados frequentemente aceitam negociar, sobretudo quando o apartamento ficou vago por várias semanas. Para um investidor, o rendimento depende da cidade e do tipo de imóvel: com alugueis em alta, mas com uma oferta nova abundante em certos lugares, a vacância e as concessões devem entrar no cálculo. Os procedimentos de uma compra à distância estão detalhados em nosso guia definitivo do imobiliário em Israel.

Um mercado de duas velocidades

Preços em queda, alugueis em alta, concessões locais: o mercado israelense não obedece a uma única lógica. Para as comunidades judaicas de todo o mundo, a boa pergunta é a da cidade, do bairro e da duração do seu projeto. A equipe doImmobilier.co.il ajuda você a comparar as opções de compra e locação de acordo com o seu perfil.