Despejar um inquilino em Israel: o procedimento acelerado

O seu inquilino em Israel deixou de pagar, ou recusa-se a deixar o apartamento no fim do contrato? Estando em França, a tentação de «resolver o problema» sozinho é grande. No entanto, essa é a pior das soluções: o direito israelita exige que se recorra ao juiz, mas previu para isso um procedimento especialmente acelerado, a tviat pinouï mouskhar (תביעת פינוי מושכר). Eis como funciona, passo a passo.

I. Nada de justiça privada: o que o proprietário não pode fazer

Enquanto ocupar o imóvel, o inquilino é titular de um direito protegido por lei, mesmo quando está em falta. Trocar as fechaduras, cortar a água ou a eletricidade, ou mandar retirar os seus móveis expõe o proprietário a processos civis, ou mesmo penais, e pode transformar um processo ganho à partida num litígio em que ele próprio se torna devedor.

A única via legal é a judicial. Enquanto aguarda a sentença, o proprietário dispõe, no entanto, de uma alavanca imediata: as garantias entregues na assinatura do contrato. Para uma habitação, a lei israelita sobre arrendamento de 1971, complementada em 2017 pelo capítulo denominado arrendamento equitativo (שכירות הוגנת), limita as garantias onerosas para o inquilino (depósito, garantia bancária) ao equivalente a três meses de renda, ou a um terço da duração do contrato se esse montante for inferior. O proprietário só pode cobrá-las nos casos previstos, incluindo a renda em atraso e a recusa em devolver o imóvel, após um aviso que conceda um prazo razoável para regularização; o saldo é devolvido no prazo de sessenta dias após a entrega das chaves.

II. Em que casos se pode pedir o despejo?

Três situações abrem caminho a um pedido de despejo:

• o contrato chegou ao fim, sem renovação nem acordo do proprietário, e o inquilino permanece no imóvel;

• o inquilino violou gravemente as suas obrigações (rendas em atraso, sublocação proibida, danos) e o proprietário rescindiu o contrato através de uma notificação escrita, geralmente após uma notificação formal de interpelação;

• o contrato contém uma cláusula de rescisão sem culpa: para uma habitação, só é válida se o inquilino dispuser do mesmo direito, devendo então o proprietário respeitar um pré-aviso de, pelo menos, noventa dias.

Quando o contrato continuou tacitamente após o seu termo sem nova duração definida, cada parte pode rescindi-lo mediante um pré-aviso razoável. Uma exceção importante: os inquilinos protegidos (דיירים מוגנים), regidos pela lei de 1972 sobre a proteção do inquilino, escapam ao procedimento acelerado. Esses contratos muito antigos estão sujeitos a um regime à parte, bem mais favorável ao ocupante.

III. O procedimento acelerado perante o tribunal de paz

O pedido é apresentado perante o Beit Mishpat HaShalom (בית משפט השלום), o tribunal de paz da área de jurisdição do apartamento. O regulamento de processo civil de 2018 enquadra o pedido de despejo de um imóvel arrendado na via do dioun mahir (דיון מהיר), o «procedimento rápido», com regras ainda mais rígidas do que as dos outros litígios rápidos:

• o pedido só pode incidir sobre o despejo: as rendas em atraso, os encargos ou os danos reclamam-se numa instância distinta, que o proprietário pode iniciar sem autorização do juiz;

• o pedido é acompanhado de uma declaração sob juramento do proprietário, da lista de documentos (contrato, recibos, extratos, notificações de interpelação) e da lista de testemunhas;

• o inquilino dispõe de trinta dias a contar da citação para apresentar a sua defesa; não pode formular pedido reconvencional nem chamar terceiros à ação;

• não há audiência preliminar: o tribunal marca a audiência o mais tardar trinta dias após o termo do prazo de defesa, mesmo que o inquilino não tenha apresentado nada;

• a audiência deve, em princípio, realizar-se num único dia, e a sentença é proferida no final dos debates ou no prazo de catorze dias.

No papel, o procedimento conclui-se, portanto, em poucos meses. Na prática, a sobrecarga dos tribunais e as dificuldades de citação alongam muitas vezes este prazo, que, mesmo assim, continua incomparavelmente mais curto do que o de um processo ordinário.

IV. Após a sentença: a execução forçada

Uma sentença de despejo não esvazia o apartamento por si só. Se o inquilino não sair, o proprietário apresenta um pedido de execução junto do Hotsaa LaPoal (הוצאה לפועל), a repartição de execuções. Esta envia ao inquilino um aviso formal, aaz'hara (אזהרה), que lhe concede, em princípio, vinte dias para deixar o imóvel; para uma habitação, este prazo nunca pode ser inferior a dez dias. O aviso especifica, em termos simples, que, caso não saia, a repartição poderá entrar no apartamento, desocupá-lo e entregá-lo ao proprietário.

Decorrido esse prazo, e mediante autorização do registrador da execução, a desocupação ocorre no prazo de catorze dias. Os móveis deixados no local são armazenados e podem ser vendidos; se o antigo inquilino regressar, a repartição procede a uma nova desocupação mediante simples pedido. Um recurso perante o tribunal distrital continua possível para o inquilino, mas não suspende automaticamente a execução: é necessário obter uma decisão expressa de suspensão.

V. O proprietário que vive em França: pontos de atenção

O procedimento pode ser conduzido inteiramente à distância, desde que tenha sido devidamente preparado. O advogado israelita atua com base numa yipouï koah (ייפוי כוח), a procuração; a declaração sob juramento que acompanha o pedido deve ser assinada segundo as formas admitidas pela lei israelita, em Israel perante um advogado, ou a partir do estrangeiro perante o consulado de Israel ou um notário local com apostila, o que exige que se trate do assunto com antecedência.

É depois necessário poder provar: um contrato escrito e assinado, um histórico claro dos pagamentos, notificações de interpelação escritas e datadas, e o endereço exato do inquilino para a citação. Por fim, as rendas em atraso reclamam-se num processo separado: perante um inquilino insolvente, a rapidez do despejo conta muitas vezes mais do que o montante teoricamente devido.

Conclusão – Por que ser acompanhado por um advogado especializado em despejo de inquilinos?

O procedimento acelerado de despejo é uma das ferramentas mais eficazes do direito israelita para um proprietário, mas não perdoa a improvisação: uma rescisão mal notificada, um pedido que mistura despejo e rendas, uma declaração sob juramento irregular ou uma citação falhada bastam para perder meses. Para um proprietário residente em França, cada etapa, desde a notificação de interpelação até à repartição de execuções, ganha ao ser confiada a um advogado que conheça os tribunais e os prazos reais.

O escritório Abitbol & Associés (Jerusalém – Paris), graças à sua experiência em direito imobiliário israelita e franco-israelita, acompanha os seus clientes em cada etapa da rescisão do contrato, do processo de despejo e da cobrança de rendas em atraso em Israel.

Dr. Daniel Abitbol – Advogado, membro da Ordem dos Advogados de Israel – 13 rue Shimon Ben Shetah, Jerusalém – Tel. +972 (0)2 595 63 45 – [email protected] – Ver a página do escritório em immobilier.co.il