Налог на покупку 8%: что меняет реформа 2026 года для иностранцев

Для еврея из диаспоры, который готовится к покупке недвижимости в Израиле — будь то житель Нью-Йорка, Парижа, Лондона, Берлина, Москвы или Буэнос-Айреса — первой статьёй бюджета является не цена квартиры. Это налог на покупку. И с момента вступления в силу Закона об Урегулировании в середине февраля 2026 года правила изменились. Новые ставки, реформа земельного кадастра, значительный налоговый разрыв между тем, кто сделал алию, и тем, кто покупает, оставаясь резидентом за рубежом: вот что необходимо понять, с конкретными цифрами, прежде чем подписывать документы.

Реформа февраля 2026 года вкратце

Закон об Урегулировании 2026 года пересмотрел ставки Мас Решима (израильского налога на покупку), скорректировал пороги освобождения для первичных покупателей и новых репатриантов, а также модернизировал процедуру регистрации в Табу (земельном кадастре). Установленные ставки применяются на многолетний период, что наконец-то даёт иностранным покупателям, планирующим на несколько месяцев вперёд, необходимую предсказуемость.

Основной принцип остаётся неизменным: иностранец может приобрести недвижимость в Израиле с правами собственности, практически идентичными правам резидента. Разница не юридическая, а налоговая. И она весьма существенна.

8% с первого шекеля: реальная стоимость для нерезидента

Покупатель-нерезидент — или любой инвестор, приобретающий дополнительное жильё — облагается налогом по ставке 8% с первого шекелядо 6 055 070 NIS (около 1 985 000 USD), а затем 10% сверх этой суммы. Нулевой ставки нет, начального вычета нет.

Возьмём квартиру за 3 000 000 NIS (около 984 000 USD, исходя из курса 1 USD = 3,05 NIS). Налог на покупку для иностранного покупателя составит 8% от всей суммы, то есть 240 000 NIS, то есть около 78 700 USD. На объект стоимостью 2 000 000 NIS (656 000 USD) счёт уже составит 160 000 NIS (52 500 USD). Эта сумма прибавляется к цене, первоначальному взносу, гонорарам адвоката и риелтора. Многие покупатели из диаспоры обнаруживают её слишком поздно в своём финансовом плане.

Статус репатрианта: налоговый разрыв, который меняет всё

Именно здесь реформа обретает весь смысл для диаспоры. Новый репатриант (репатриант) пользуется радикально более выгодным режимом для своего единственного жилья: 0% до 1 978 745 NIS, а затем лишь 0,5% до 6 055 070 NIS. Эта ставка применяется один раз на домохозяйство для покупки, совершённой в период от одного года до алии до семи лет после неё.

Вернёмся к нашей квартире за 3 000 000 NIS. Там, где нерезидент платит 240 000 NIS, репатриант платит лишь долю сверх освобождённого порога по ставке 0,5%, то есть около 5 100 NIS (1 670 USD). Разрыв превышает 234 000 NIS — почти 77 000 USD — на одном и том же объекте. Это нередко равнозначно годовому доходу или полностью отремонтированным кухне и ванной комнате.

Посыл одинаков для покупателя из Лос-Анджелеса, Милана или Санкт-Петербурга: сроки алии и сроки покупки заслуживают того, чтобы их рассматривали вместе. Для некоторых семей перенос подписания на несколько месяцев, чтобы оно совпало со статусом репатрианта, представляет собой наибольшую налоговую экономию во всём проекте.

Помимо налога на покупку: прирост капитала, благоустройство и цифровизированное Табу

Налог на покупку — не единственная налоговая статья. Три других элемента заслуживают внимания иностранного покупателя:

Мас Шевах (налог на прирост капитала): 25% от реального прироста, скорректированного на инфляцию, при перепродаже. Он касается прежде всего инвестора, покупающего с целью перепродажи в среднесрочной перспективе.

Хетель Хашвача (налог на благоустройство): когда местный градостроительный комитет утверждает изменение, повышающее стоимость объекта — переклассификация, дополнительные права на строительство — муниципалитет может взимать до 50% от прироста стоимости. Это ключевой момент для тех, кто покупает в зоне, затронутой проектом городской реновации.

Реформа Табу: с 2026 года большинство стандартных сделок по передаче жилой собственности осуществляется посредством электронной подачи документов через портал земельного кадастра. Ожидаемый результат: более быстрое рассмотрение стандартных дел, однако дополнительные этапы проверки соответствия для трансграничных операций — то есть именно для операций покупателей из диаспоры. Регистрационные сборы также были скорректированы с незначительным повышением для объектов премиум-класса.

Что диаспора должна помнить перед подписанием

Необходимо усвоить три правила. Во-первых, включать налог на покупку в первую же финансовую смету, а не после: на объект стоимостью 3 миллиона шекелей он составляет 8% цены для нерезидента. Во-вторых, разобраться со своим статусом: план алии, даже среднесрочный, может превратить счёт в 240 000 NIS в несколько тысяч шекелей. Наконец, подавать декларацию в установленные сроки: декларация по налогу на покупку должна быть подана в израильскую налоговую службу в течение 30 дней с момента подписания (оплата, в свою очередь, должна быть произведена в течение 60 дней), с приложением подтверждающих документов для любой льготной ставки.

Эти правила одинаковы для всех, независимо от гражданства. Именно это делает тему универсальной: налоговый разрыв в Израиле разделяет не французов и американцев или латиноамериканцев, он разделяет резидента и репатрианта от покупателя, остающегося нерезидентом. Для полного обзора процесса покупки — от поиска до получения ключей — ознакомьтесь с нашим полным руководством по недвижимости в Израиле.

Заключение

Реформа 2026 года не закрыла двери для иностранных покупателей: она просто сделала стоимость входа более прозрачной — и более высокой для тех, кто покупает без статуса резидента. При правильном планировании израильское налогообложение поддаётся прогнозированию; без надлежащей подготовки оно способно разрушить бюджет. Хорошая новость состоит в том, что для каждой ситуации существует оптимальная стратегия — при условии, что она выстраивается до подписания, а не после.

Готовитесь к покупке недвижимости в Израиле из-за рубежа? Рассчитайте ваш реальный налог на покупку и воспользуйтесь сопровождением местных специалистов на immobilier.co.il.

Индикативный обменный курс: 1 USD = 3,05 NIS (июль 2026). Налоговые ставки и пороги могут изменяться; данная статья носит информационный характер и не является персонализированной налоговой или юридической консультацией.