Городское обновление: 35 % разрешений, но 22 месяца на убеждение

Во всех странах, где живут евреи диаспоры, идея квартиры в Израиле сопровождается одним и тем же образом: дом 1960-х годов, который однажды превращается в современную башню с защищённой комнатой. Это обещание городского обновления. Цифры 2025 года показывают, что оно теперь занимает значительную долю в строительстве страны, но путь остаётся долгим.

35 % разрешений, 28 % начатых строек

По данным Государственного управления по городскому обновлению, в 2025 году обновление составило около половины жилья, одобренного в системе планирования, 35 % разрешений на строительство и 28 % начатых строек. Это четвёртый год подряд, когда данный показатель превышает четверть всех строек страны. При этом количество разрешений снизилось примерно на 20 % по сравнению с 2024 годом, хотя утверждения планов достигли рекордного уровня.

Отчёт Управления за 2024 год, на который ссылается Ynet, уже указывал, что около 30 % начатых строек приходилось на городское обновление, и что каждая третья проданная квартира находилась именно в таком проекте.

Конец TAMA 38 и эстафета «pinui binui»

TAMA 38 — программа сейсмического усиления, запущенная в 2005 году, — прекратила своё действие («истекла в масштабах всей страны», по данным Buy It In Israel от 2 ноября 2026 года), и города заменяют её собственными планами обновления. Эстафету принимают замещающие планы и «pinui binui» (снос и реконструкция), регулируемый законом 2006 года. К концу 2025 года замещающие планы были утверждены или находились в разработке в 21 городе, с потенциалом более 622 000 новых или обновлённых квартир примерно в 36 650 зданиях. Активность охватывает Иерусалим, Тель-Авив, Бат-Ям, Петах-Тикву и Хайфу.

22 месяца на сбор подписей двух третей собственников

Порог согласия собственников изначально составлял 80 %; в 2021 году его снизили до двух третей, при минимум 60 % в каждом отдельном здании. Исследование Ассоциации строителей Израиля показывает, что сбор двух третей подписей занимает в среднем 22 месяца, а 80 % — около 44 месяцев. Органы планирования всерьёз включаются в процесс лишь после достижения примерно 60 % подписей, а сам проект часто растягивается более чем на десять лет между первым собранием жителей и вручением ключей.

Конкретный случай: квартал Йосефталь в Петах-Тикве

Чтобы оценить масштаб, квартал Йосефталь в Петах-Тикве рассчитан примерно на 4 686 квартир, из которых 3 410 новых квартир заменят 998 квартир социального жилья — то есть 3,5–4 новые квартиры на одну старую. Планирование началось в начале 2020 года, а общественное обсуждение завершилось в августе 2024 года; если план будет утверждён, первые разрешения ожидаются через три-четыре года, а видимые изменения — через пять-шесть лет (Ynet, сентябрь 2025). Хорошее напоминание о том, что «находится в процессе обновления» не означает «будет сдано завтра».

Вопрос сроков, кстати, был в центре октябрьской предвыборной кампании: список Беннета-Лапида обещал сократить процедуры примерно до пяти лет (Buy It In Israel, 27 октября 2026).

Сколько квадратных метров выигрывают собственники?

Директива 2020 года рекомендует предлагать собственникам примерно на 12 м² больше, плюс балкон, тогда как ранее рабочая гипотеза составляла около 25 м². В Тель-Авиве существующие квартиры площадью до 80 м² получают до 12 дополнительных м², более крупные квартиры этой надбавки не получают.

Сколько стоят 12 м²? Для иллюстрации: квартира площадью 92 м², проданная за 3,88 млн шекелей (около 1,25 млн долларов США) в Тель-Авиве, по данным Налогового управления, на которые ссылается Times of Israel, соответствует примерно 42 200 шекелям за м²: таким образом, 12 м² составляют около 506 000 шекелей (примерно 163 000 долларов США). Это расчёт по отдельной сделке, а не средний показатель по рынку.

Почему собственники колеблются

Собрать подписи двух третей жильцов дома означает вести переговоры с соседями с очень разными взглядами: пенсионерами, желающими остаться, наследниками за границей, арендаторами, инвесторами. Многие собственники из диаспоры как раз владеют квартирами в таких старых домах, порой унаследованными, и вынуждены принимать решения на расстоянии. Это одна из причин, почему проекты продвигаются поэтапно, дом за домом, и редко укладываются в изначально заявленные сроки.

Фактор «мамад»

Обновление — это также вопрос безопасности: в январе 2026 года Государственный контролёр оценил, что около 3,2 миллиона израильтян (33,6 %) не имели доступа к стандартному укрытию, согласно данным начала 2025 года (Ynet). Реконструированное здание включает защищённую комнату, что объясняет привлекательность таких проектов для международных покупателей, внимательных к этому критерию.

Что это значит для покупателя из диаспоры

Покупка квартиры в доме, уже вовлечённом в проект обновления, совершенно не похожа на покупку готового нового жилья. Проверьте процент собранных подписей, личность и надёжность застройщика, стадию процедуры (утверждённый план, разрешение, стройка) и что предусмотрено для вашей квартиры. Что касается цен, индекс новых квартир снизился примерно на 0,4 % за год, тогда как средние цены упали примерно на 1,8 % за год (Центральное статистическое бюро, июль-август 2026, через Times of Israel), при курсе шекеля около 3,11 за 1 доллар США. Также попросите вашего адвоката изучить проектный договор, в частности банковские гарантии и штрафы за просрочку. Основы процесса покупки изложены в нашем исчерпывающем руководстве по недвижимости в Израиле.

Ищете недвижимость в квартале, переживающем трансформацию? Ознакомьтесь с проверенными объявлениями на Immobilier.co.il.