Zikhron Dvarim en Israel: ese papel que ya le compromete

En una venta entre particulares en Israel, en principio no existe ni un compromiso de venta regulado, ni un plazo de desistimiento, ni una condición de préstamo legal. Sin embargo, a compradores y vendedores se les suele proponer «asegurar el trato» firmando un Zikhron Dvarim (זיכרון דברים), un memorando de una página redactado sin abogado. Este documento aparentemente inofensivo puede valer como contrato de venta definitivo, con consecuencias civiles y fiscales inmediatas. Esto es lo que hay que saber antes de firmarlo.

I. Un documento informal con efectos muy reales

El Zikhron Dvarim (זיכרון דברים), literalmente «recuerdo de lo dicho», es un escrito breve en el que las partes consignan los puntos acordados: el bien, el precio, a veces un calendario de pagos, y el compromiso de firmar un contrato detallado más adelante. Suele proponerlo un agente inmobiliario o un vendedor apurado, a veces acompañado de un cheque de garantía.

La trampa reside en una regla de la ley de bienes raíces israelí: todo compromiso de realizar una transacción inmobiliaria debe constar por escrito, y precisamente ese escrito puede ser el memorando. Ya se llame «memorando», «acuerdo de principios» o «carta de intenciones», el juez examina su contenido y el comportamiento de las partes, no su título.

II. Cuándo el memorando se convierte en contrato: las dos pruebas

La Corte Suprema de Israel estableció ya a finales de los años 1970 un marco de análisis que sigue aplicando. Un memorando constituye un contrato de venta cuando se reúnen tres condiciones: el escrito exigido por la ley de bienes raíces, la voluntad de comprometerse y la precisión suficiente.

1. La voluntad de comprometerse

Los jueces buscan la Gmirout Daat (גמירות דעת), es decir, la intención firme de vincularse. Se valora de manera objetiva: lo que una persona razonable habría entendido del texto, de las circunstancias y de la conducta de las partes antes, durante y después de la firma. Una firma es un indicio fuerte pero no indispensable: en el caso Butkovsky, un brindis contaba entre otros elementos, junto con un memo entregado. Los tribunales examinan en particular la Noussḥat HaKesher (נוסחת הקשר), la cláusula que vincula el memorando con el futuro contrato: si el documento está «sujeto a» la firma de un contrato detallado, tiende a ser solo una etapa de negociación; si se aplica «hasta» la firma de dicho contrato, produce sus efectos de inmediato. Sin embargo, estas fórmulas no son decisivas por sí solas.

2. La precisión suficiente

El memorando también debe satisfacer la prueba de la Messouyamout (מסוימות) : los elementos esenciales de la operación, empezando por las partes, la identificación del bien y el precio, deben figurar en él. Esta exigencia se ha flexibilizado con el tiempo. Las lagunas secundarias pueden colmarse mediante los usos (art. 26 de la ley de contratos) y las normas supletorias de la ley de venta. En cambio, un desacuerdo persistente sobre un punto esencial, como las modalidades de pago o el reparto de impuestos, impide la formación del contrato.

Estas dos pruebas se refuerzan mutuamente: cuanto más preciso es el documento, más revela una voluntad de comprometerse. Decisiones recientes lo ilustran: un memorando fue ejecutado por la fuerza contra un vendedor que se había arrepentido, mientras que un memorando que dejaba abiertas las modalidades de pago fue considerado no vinculante (Edani c. David, 2010).

III. Las consecuencias de un memorando vinculante

Cuando el memorando equivale a un contrato, la parte que se retracta comete un incumplimiento. La ley israelí convierte la ejecución forzosa, laAkhifa (אכיפה), en el remedio de principio: el tribunal puede ordenar la venta en las condiciones del memorando y su sentencia puede inscribirse en el registro de la propiedad, el Tabou (טאבו). Si el documento prevé una indemnización a tanto alzado, los Pitsouyim Mouskamim (פיצויים מוסכמים), esta se debe sin necesidad de probar un perjuicio, sin perjuicio de la facultad del juez de reducirla si resulta desproporcionada.

Un comprador en posesión de un memorando puede además solicitar la inscripción de una nota de advertencia en el Tabou, lo que en la práctica congela cualquier reventa. El vendedor que, mientras tanto, haya firmado con otro comprador se expone al conflicto de transacciones contradictorias, regulado por la ley de bienes raíces: el segundo comprador prevalece solo si actúa de buena fe, a título oneroso e inscrito mientras aún es de buena fe.

IV. El aspecto fiscal: treinta días para declarar

La ley sobre la fiscalidad inmobiliaria define la «venta» de manera muy amplia: engloba el otorgamiento de un derecho a obtener un derecho inmobiliario, es decir, un compromiso de vender. Un memorando vinculante constituye así una venta en el sentido fiscal, y el «día de la venta» es aquel en que el contrato se vuelve obligatorio, generalmente su firma, y no el del contrato detallado. Vendedor y comprador disponen entonces de treinta días para presentar su declaración ante la administración, respectivamente para el Mas Shevah (מס שבח) y el Mas Rekhisha (מס רכישה).

Si la operación fracasa posteriormente, la ley prevé la devolución del impuesto pagado cuando se establece la anulación de la venta, pero hay que probarlo, el procedimiento toma tiempo y el retraso en la declaración expone a sanciones. Además, algunos tribunales han visto en la ausencia de declaración fiscal un indicio de que las partes no se consideraban comprometidas: la conducta posterior, incluidas las gestiones fiscales, no es sin embargo más que un indicio.

V. Cómo protegerse

• No firmar nada antes del contrato : acuerdo verbal sobre el precio, verificaciones por parte de su abogado, y luego contrato de venta. Un cheque de «reserva» o un anticipo entregado antes del contrato deben rechazarse.

• Si un escrito es inevitable, debe indicar sin ambigüedad que no compromete a las partes, que la venta está subordinada a la firma de un contrato detallado tras la verificación de los derechos, y que no se realizará ningún pago antes de ello.

• Si ya ha firmado, consulte a un abogado sin demora: evaluará si el documento le vincula, organizará en su caso la declaración dentro del plazo de treinta días y negociará ya sea la conclusión de la venta, ya sea una anulación por escrito que proteja sus intereses.

• Olvide los reflejos franceses : en Israel no existe ni un plazo de desistimiento del comprador ni una condición suspensiva de obtención del préstamo por defecto. Lo que se firma, firmado queda.

Conclusión – ¿Por qué hacerse acompañar por un abogado en la compra inmobiliaria?

El memorando es el ejemplo típico de un documento que parece carecer de consecuencias y que, sin embargo, compromete por cientos de miles de shekels. Un abogado especializado verifica los derechos del vendedor, las inscripciones en el Tabou, los permisos de construcción y la situación fiscal antes de que usted se comprometa, y luego redacta un contrato que protege sus pagos. Para un comprador residente en Francia, este acompañamiento evita descubrir demasiado tarde que una página firmada a toda prisa valía como contrato.