Израиль: баланс сил сместился в сторону покупателя

На протяжении двадцати лет покупка квартиры в Израиле из-за границы означала одно и то же — откуда бы вы ни начинали, из Нью-Йорка, Парижа, Москвы или Буэнос-Айреса: бежать за рынком, который рос быстрее вас. Осматривали объект, колебались, перезванивали — а квартира уже была продана. Летом 2026 года этот механизм дал сбой. Цифры, опубликованные в последние недели Центральным статистическим бюро (ЦСБ) и самими застройщиками, рассказывают историю, которую диаспора давно не слышала: теперь бежит продавец.

Одиннадцать квартир за пятьдесят пять дней

Самый резкий сигнал исходит из квартальных отчётов застройщиков, котирующихся на Тель-Авивской бирже. Тидхар, один из крупнейших строителей страны, продал 279 квартир во втором квартале 2026 года. За первые 55 дней третьего квартала он продал одиннадцать. YH Dimri, другой тяжеловес рынка, снизил показатели со 237 квартир во втором квартале до 89 за первые 48 дней третьего.

Летнее замедление — обычное дело для Израиля. Но падение в двадцать пять раз между двумя последовательными кварталами — это не сезонность: это рынок, который перестаёт дышать именно в тот момент, когда застройщикам больше всего нужно продавать.

Более 84 000 новых квартир ищут покупателя

За этим торможением стоит цифра, которая определяет весь израильский рынок 2026 года: запас непроданных новых квартир у застройщиков превышает 84 000 единиц согласно данным ЦСБ на конец весны — исторический рекорд. При нынешних темпах продаж потребуется около двух с половиной лет, чтобы распродать этот запас.

Этот запас распределён не случайно. На округ Тель-Авив приходится около 25 800 квартир, то есть почти 30% от общенационального показателя. Иерусалим, лидер среди городов, превышает отметку в 10 000 непроданных единиц. А годовой рост впечатляет в городах, хорошо знакомых диаспоре: по данным управления главного экономиста Министерства финансов, запас непроданного жилья вырос на 126,6% в Герцлии, на 83% в Хайфе, на 43,6% в Ришон-ле-Ционе и на 40% в Иерусалиме.

Для покупателя, живущего в Лондоне, Берлине или Сан-Паулу, эта цифра важнее любого индекса цен: запас на два с половиной года означает, что застройщик ежемесячно платит банковские проценты за пустующие квартиры. Именно это создаёт пространство для переговоров.

Цены снижаются — медленно, но реально

Официальный индекс цен на жильё ЦСБ подтверждает разворот. За период апрель–май 2026 года цены снизились на 1% по сравнению с предыдущим двухмесячным периодом — это самое сильное падение за восемь лет. За скользящие двенадцать месяцев снижение составляет около 2%, при этом цены падали в течение девяти из последних двенадцати месяцев.

Тенденция ускоряется: предыдущий отчёт показывал годовое снижение около 1,3%, нынешний — около 2%. Однако речь не идёт об обвале. Израильский рынок не рушится: он медленно сдувается после десятилетия почти непрерывного роста. Но для того, кто покупает в иностранной валюте, разница между рынком, растущим на 6% в год, и рынком, снижающимся на 2%, полностью меняет расчёт удачного момента.

На что готовы застройщики сегодня

Лучшее доказательство разворота — это методы продаж. 9 августа 2026 года застройщик Prashkovsky запустил 72-часовой цифровой аукцион с минимальными ценами, установленными на 10% ниже заявленных тарифов — трёхкомнатная квартира в проекте HaGada на улице Бней-Дан в Тель-Авиве предлагалась за 5,2 миллиона шекелей, то есть около 1,75 миллиона долларов (по курсу конца августа 2026 года, примерно 2,98 шекеля за доллар). Продажа новых квартир на аукционе в северной части Тель-Авива была бы немыслима три года назад.

Некоторые застройщики пошли ещё дальше — до лотереи: один тель-авивский оператор разыграл квартиру среди своих покупателей, с шансом один к пятидесяти изначально — вероятность была повышена до одного к пяти из-за недостаточных продаж. Это методы ликвидации, а не маркетинга.

Обратная сторона медали заслуживает внимания. Схемы типа «оплата при сдаче», широко используемые с 2023 года, сегодня дают о себе знать: число аннулированных сделок достигло 1 821 зафиксированного случая в августе 2026 года, что на 41% больше. На юге страны, где число расторжений наибольшее, около двух третей случаев объясняются трудностями покупателя с финансированием при оплате остатка. Компенсации за расторжение в среднем составляют около 20 000 шекелей (примерно 6 700 долларов), но в Тель-Авиве могут достигать почти 500 000 шекелей (примерно 168 000 долларов). Заявленная скидка ничего не стоит, если платёжная схема создаёт трудности через три года.

Что это конкретно меняет для покупателя из диаспоры

Этой осенью 2026 года сходятся три фактора. Первый: Банк Израиля снизил базовую ставку до 3,5% 6 июля 2026 года — третье снижение за год, что снижает банковскую прайм-ставку до 5%. Израильский кредит снова становится доступным для тех, кто занимает средства на месте.

Второй: шекель силён. На уровне около 2,98 шекеля за доллар в конце августа 2026 года он укрепился почти на 19% по отношению к доллару с начала 2025 года. Для американского, канадского или латиноамериканского покупателя эта сила частично компенсирует снижение цен в шекелях. Для покупателя, который уже владеет шекелями или чьи доходы получены в Израиле, это ничего не меняет.

Третий: запас жилья. Это единственный по-настоящему новый рычаг. Там, где застройщик держит несколько сотен непроданных единиц, обсуждение касается уже не только заявленной цены, но и того, что её окружает — этаж, ориентация, парковка, оборудованная кухня, график платежей, индексация к стоимости строительства. Именно эти пункты меняются в 2026 году, и часто они весят больше, чем скидка в 3%.

Что касается всего процесса покупки из-за границы — налоговый статус, финансирование, юридические этапы — наш полный гид по недвижимости в Израиле подробно описывает каждый этап.

Окно возможностей, а не гарантия

Следует остерегаться двух противоположных ошибок. Первая — верить, что израильский рынок рухнет: демография страны и иммиграция продолжают поглощать предложение в среднесрочной перспективе. Вторая — игнорировать происходящее: сочетание рекордного запаса жилья, снижения ставок и падающих цен случается не каждый год.

Правильная позиция для покупателя из Нью-Йорка, Марселя, Милана или Буэнос-Айреса — это не эйфория и не выжидание. Это приход подготовленным: знать объём непроданного жилья в интересующем городе, сравнить несколько проектов одного застройщика, проверить график платежей у независимого израильского юриста и торговаться — потому что впервые за долгое время переговоры действительно возможны.

Готовите покупку недвижимости в Израиле из-за границы? Найдите на Immobilier.co.il объекты на продажу и новые проекты во всех городах страны, а также наших партнёрских агентств, привыкших работать с международными покупателями.