קרקעות: הברז נסגר בעוד 85,000 דירות ממתינות
עבור יהודי בתפוצות החולם על דירה בישראל, נתון אחד מרגיע: יותר מ-85,000 דירות חדשות ממתינות לקונים. נתון אחר מדאיג את המומחים: המדינה מוכרת פחות ופחות קרקעות לבניית דירות חדשות. שתי העובדות מתקיימות זו לצד זו, וזה הפער בזמן ביניהן שחשוב למי שקונה כיום.
35,143 דירות בתשעה חודשים, לעומת 91,993 ב-2025
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מודדת את היצע הקרקעות הציבוריות לפי מספר הדירות המכוסות במכרזיה. הנתונים שפורסמו בסוף ספטמבר 2026 מראים ירידה חדה: יותר מ-107,000 דירות ב-2022, 93,456 ב-2023, 113,197 ב-2024, 91,993 ב-2025, ולאחר מכן רק 35,143 מינואר עד ספטמבר 2026. סכום זה מייצג פחות ממחצית מזה של כל השנה שעברה, ואף נמוך מרמת 2020 (50,622).
מדד נוסף מצביע באותו כיוון: תוצאות מכרזים פורסמו עבור 99 קרקעות במחצית הראשונה של 2026, לעומת 268 שנה קודם לכן ו-743 במחצית הראשונה של 2022, לפי קבוצת יסודות שצוטטה על ידי Buy It In Israel.
מדוע היזמים מפסיקים לקנות
הסיבות המוזכרות ידועות: מלאי לא מכור גבוה שמפחית את הצורך בקרקעות חדשות, עלויות מימון שהופכות את היזמים לזהירים, אי-ודאות ביטחונית ופוליטית, שינויים בהנהלת רמ"י, ורשויות מקומיות שחייבות לממן כבישים ובתי ספר לפני פתיחת שכונות חדשות. במילים אחרות, הצמצום אינו בחירה של המדינה בלבד: זוהי גם תגובה של ענף המתקשה למכור את מה שכבר נבנה.
הפרדוקס: שיא באתרי בנייה
באופן פרדוקסלי, מעולם לא היו כה הרבה דירות בבנייה בו-זמנית: 217,200 בסוף יוני 2026, שיא, עלייה של 8% משנה לשנה, לפי International Investment. כ-38,000 דירות נכנסו לבנייה במחצית הראשונה, והיתרים הונפקו עבור 37,000 נוספות. אך השלמות הדירות ירדו ב-9.7% ברבעון השני בהשוואה לרבעון הראשון, והמלאי הלא מכור הגיע ל-85,682 דירות חדשות בסוף אוגוסט (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דרך Buy It In Israel), כלומר כמעט 27 חודשי מכירות.
אותה מגמה בתחום ההתחדשות העירונית: היתרי שיפוץ ירדו בכ-20% ב-2025 לעומת 2024, לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וזאת למרות שאישורי התוכניות הגיעו לרמות שיא.
ביקוש שנותר חלש
בצד הביקוש, אוגוסט 2026 רשם 7,532 דירות שנמכרו (-1% משנה לשנה, -2% מחודש לחודש), לפי נתוני משרד האוצר שדווחו בטיימס אוף ישראל. דירות חדשות, כולל דירות מסובסדות, עלו ב-6% משנה לשנה ל-3,362 מכירות, בעוד דירות יד שנייה ירדו ב-7% ל-4,170. רכישות משקיעים הגיעו ל-1,077 (-2% משנה לשנה). התמונה היא של שוק הממתין: מעט מכירות, מלאי רב, וקרקעות ההולכות ומתמעטות.
לוח הזמנים: ההשפעה תיראה בעוד שלוש עד ארבע שנים
הבנייה נמשכת בממוצע 32 חודשים וקבלת היתר נמשכת כשלוש שנים, הזכיר הג'רוזלם פוסט בינואר 2026. קרקע שלא נמכרה היום לא תייצר אפוא דירות לפני מספר שנים. להמשך 2026, לוח הזמנים של רמ"י צופה 422 הליכים, אך רק 70 פתוחים, עבור 9,187 דירות. בדצמבר 2025 הושלמו 61 מכרזים המכסים כמעט 30,000 דירות. רמ"י מצפה ליותר קרקעות ב-2027.
ומה לגבי המחירים כיום?
בטווח הקצר, השוק נותר במגמת ירידה. המחירים ירדו ב-0.6% ביולי-אוגוסט 2026 לעומת החודשיים הקודמים וב-1.8% משנה לשנה (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דרך טיימס אוף ישראל). לפי גלובס, הירידה מאז השיא בתחילת 2025 מגיעה לכ-3.3%, כלומר כמעט 80,000 שקל (כ-25,700 דולר) על דירה ממוצעת. בנק ישראל שמר על הריבית ברמה של 3.25%; השקל נסחר סביב 3.11 שקלים לדולר אחד.
אתר International Investment, המפרסם נתונים אלה, מציין כי ההאטה טרם גרמה למחסור, אך היא עלולה להכביד על השוק בטווח הארוך יותר. עלייה במחירים תהיה תוצאה אפשרית, לא ודאית: המלאי הנוכחי יכול לספוג את הביקוש לזמן מה.
מה מספרים נתוני אתרי הבנייה
הג'רוזלם פוסט ציין בינואר 2026 כי כ-81,000 דירות נכנסו לבנייה בין אוקטובר 2024 לספטמבר 2025, עלייה של 31.5% לעומת השנה הקודמת. המכונה אם כן פעלה במלוא הקיטור ב-2025; אספקת הקרקעות, בשלב המקדים, היא זו שמאטה כעת. עבור התפוצות, המשמעות היא שהמסירות של השנתיים הקרובות כבר מחויבות ברובן, בעוד שאלו של 2029 ואילך יהיו תלויות במכרזים של היום.
מה זה משנה עבור קונה מהתפוצות
קנייה בשוק שבו ההיצע המיידי שופע וההיצע העתידי מצטמצם פותחת חלון למשא ומתן: תנאי התשלום, ההנחות ומבחר הפרויקטים נוחים כיום לקונים. אך האופק חשוב. רכישה על הנייר שתימסר בעוד שלוש שנים תגיע לשוק שבו ההיצע עשוי להיות נדיר יותר; רכישת דירת יד שנייה נקבעת לפי השוק הנוכחי. כדי להשוות בין האפשרויות, עיינו ב המדריך השלם לנדל"ן בישראל.
רוצים להשוות בין פרויקטים חדשים להצעות הנוכחיות? עיינו במודעות באתר Immobilier.co.il.
